Os juros da casa própria baixaram. Será? Cuidado!

Notícia animou os interessados em financiar um imóvel, mas é preciso entender as regras do jogo

Anderson de Alcantara - 10/09/2019 15h37

Caixa Econômica Federal vai financiar casa própria com juros menor Foto: Agência Brasil/José Cruz

Recentemente, a Caixa Econômica Federal anunciou uma nova modalidade de financiamento imobiliário. Na novidade, além da já conhecida linha de crédito com juros fixos mais correção pela TR, os candidatos a mutuários passam a ter também a opção de contrair o financiamento com juros fixos mais baixos mais correção pelo IPCA – que é o índice oficial de inflação. Antes de sair comemorando, vamos procurar aprender um pouco mais a respeito.

Financiamento imobiliário já tinha sido alvo de uma série de artigos meus aqui na coluna Você e Seu Dinheiro do Pleno.News. Abordei primeiramente a questão dos riscos da ilegalidade de alguns imóveis (clique aqui para ler). Depois, na sequência, expliquei sobre a importância do planejamento na hora da tomada de decisão (clique aqui); a correta diferença entre financiar e alugar (clique aqui) e sobre a opção do consórcio (clique aqui). Ao final, uma reflexão sobre isso ser realmente necessário ou não (clique aqui).

Quem leu com atenção todos os artigos da série acima com certeza reformulou vários (pré)conceitos que tinha a respeito do assunto. Além de parar para refazer seus planos com calma, pensando fora da caixa, e procurando seu verdadeiro objetivo (cuja reflexão já tínhamos convidado a todos os leitores numa das nossas primeiras colunas – clique aqui para ler).

Estava tudo muito bem até vir essa notícia de que “a Caixa baixou os juros do financiamento da casa própria” e bagunçou a cabeça de todo mundo. Ou quase. Os leitores mais atentos perceberam que tem uma pulga atrás da orelha deste contrato.

Bom, que os juros já vinham caindo, mesmo na modalidade convencional de contratos, já era uma realidade: dados do Banco Central mostram que a taxa média no final de 2017 estava em torno de 11% ao ano +TR mas, de lá para cá a média caiu e se encontra atualmente no patamar de 9% + TR. Como referencial, a SELIC – taxa básica da economia (que eu já expliquei aqui em um artigo anterior – clique aqui para ler) atualmente está em 6%, com perspectivas de cair para 5,5% até o final do ano; e a TR (Taxa Referencial) é praticamente zero.

A novidade foi o lançamento de uma linha com a correção das prestações pela inflação, com a promessa de oferecer juros mais baixos para o consumidor – e também de aquecer o mercado de crédito imobiliário.

Nesses novos contratos, o valor da prestação é atualizado mensalmente de acordo com a variação da inflação divulgada pelo IBGE no mês anterior + os juros fixos. Estes, segundo a CEF, vão variar de 2,95% a 4,95% ao ano (dependendo do grau de relacionamento do cliente com o banco) + IPCA, cuja previsão do mercado para o ano está em 3,59% – segundo as últimas projeções do Boletim Focus do Banco Central.

O conceito por trás desta fórmula “nova” já é velho conhecido dos leitores desta coluna. Chama-se JURO REAL e nós mostramos o efeito positivo dele na formação de fortuna pelo ponto de vista dos investimentos, semanas atrás (clique aqui para ler). O conceito é o mesmo, só que agora ele troca de sinal: vira juros reais A PAGAR + inflação; aumentando o poder de reajuste do seu contrato – sua dívida – no longo prazo.

Funciona da seguinte forma: vamos pensar em três amigos: Caio, Tício e Mévio (em homenagem aos concurseiros deste País * 😅). Os três querem financiar um imóvel de R$ 300 mil e possuem R$ 100 mil para dar de entrada. O prazo de financiamento será de 25 anos (300 meses):

  • Caio é um otimista: está doido para virar mutuário, e acha que as condições econômicas atuais vão perdurar por longos 25 anos, que será o prazo de seu financiamento;
  • Tício é mais realista: faz pesquisa, analisa índices, foi buscar o comportamento da inflação nos últimos 25 anos e usou a estatística para poder projetar os reajustes futuros de seu contrato;
  • Mévio é mais prudente: como não quer fazer dívida, e gostou da ideia (que nós demos aqui) de juntar dinheiro pra ter muito mais patrimônio no futuro, projetou o pior cenário possível para esta dívida no decorrer do contrato.

O resultado foi o seguinte:

Logicamente, se Caio estiver certo ele terá feito a menor dívida. Só que dificilmente ele estará, e esse é o problema da maioria dos brasileiros que hoje se encontra sufocado com dívidas. Ele não conhece as regras do jogo.

Caio pode até conseguir, agora, uma taxa de juros mais baixa e uma prestação inicial menor; mas ele ficará totalmente vulnerável aos altos e baixos a inflação – que é uma variável que o consumidor não tem como controlar.

Tício e Mévio foram procurar saber como foi o comportamento da inflação nos últimos 25 anos e perceberam que ela se comporta como uma verdadeira montanha-russa: sobe e desce com uma velocidade e imprevisibilidade tremenda. Às vezes ela está baixa, como agora; em outras, chega a picos de 10,6% (2015) e 12,5% (2002). Na média, a taxa ficou em 7,48% ao ano no período. Mévio escolheu trabalhar com essa taxa para projetar que seu contrato – se a economia brasileira se comportar como de costume – irá pagar meio apartamento a mais do que Caio tinha originalmente pensado.

Tício preferiu usar a função estatística da MODA ao invés da MÉDIA. Resumidamente, na moda o analista prefere usar o valor que aparece com mais frequência ao longo da amostragem, do que somar cada valor e dividir pelo número de aparições. Nos últimos 25 anos, se usarmos somente números inteiros, o valor de inflação que aparece com mais frequência é o de 6% ao ano. Concordo com Tício. A MÉDIA é a função estatística mais fácil de usar, mas nem sempre é a mais inteligente. Dependendo do estudo, suas irmãs MODA e MEDIANA podem ser mais eficientes.

Sendo assim, Tício (que não foi nem tão pessimista como Mévio, nem tão otimista como Caio), está projetando uma dívida de R$ 439 mil para financiar R$ 200 mil. É mais que o dobro.

Caio também não percebe que ao optar pela modalidade de correção pelo IPCA não poderá alterar o contrato para um financiamento com correção pela TR e que até mesmo a possibilidade de portabilidade fica um pouco mais difícil. Além disso, a CEF também limitou o percentual da renda do cliente que pode ser comprometida com o financiamento: em vez dos tradicionais 30% , o limite agora vai ser de 20%.

Então o novo sistema é pior que o antigo?
Depende. Essa nova modalidade pode ser mais vantajosa para os compradores de maior renda e que não depende de prazos tão longos de financiamento. Se Caio se enquadrar nessa categoria, e poupar a diferença que pagará a menos no contrato, durante os meses de inflação baixa, para fazer uma reserva financeira, poderá em breve usá-la (mais seu saldo do FGTS, se tiver) para quitar o financiamento com antecedência e obter desconto.

Se esse não for o seu caso, amigo Caio. Prefira seguir o conselho de Mévio, que é nosso leitor, e juntar dinheiro para comprar seu imóvel à vista um pouco mais pra frente, com muito mais benefícios.

Por hoje é só. Caso você tenha alguma questão ou dúvida relacionada a Finanças Pessoais, envie-a para redacao@plenonews.com.bre eu terei o maior prazer em responder e tentar lhe ajudar.

Forte abraço, até semana que vem se Deus quiser, sucesso e fiquem na Paz!

*Caio, Tício e Mévio são nomes comumente usados em apostilas de direito e questões de concurso. A explicação é que estes nomes em italiano são usados tal como os nossos Fulano, Beltrano e Sicrano. Como o Direito Penal Brasileiro sofreu grande influência de autores italianos, possivelmente na tradução das literaturas de estudo os adaptadores preferiram manter os nomes próprios dos “delinquentes” italianos.

Anderson de Alcantara é profissional do mercado financeiro há 30 anos, atua como consultor financeiro na 3468 Finance e é professor titular do Ministério Videira – Educação Financeira à luz da Bíblia.

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